【杭州市】蕭山區城市規劃管理技術規定(試行)

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1第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 為加強我區城市建設的規劃管理,確保城市規劃的順利實施,根據有關法規,結合我區實際情況,制定本規定。

第二條 本規定適用于蕭山城區以及臨浦組團、瓜瀝組團、義蓬組團的規劃用地范圍;蕭山區其他區域可參照執行。

第三條 詳細規劃編制涉及建筑高度、建筑間距和日照標準等建筑管理的內容,應符合本規定。

    建設項目的具體指標,應根據詳細規劃確定;尚未編制詳細規劃的,應根據總體規劃、分區規劃及本規定確定。

    在特定的區域,或其他需要根據實際情況和特殊要求專門確定有關指標的建設項目,由區規劃行政主管部門報區人民政府批準后執行。

2第二章 建設項目選址、定點

第二章 建設項目選址、定點

第四條 建設項目的選址、定點應符合城市規劃。

    1、工業項目應在規劃工業用地內選址、定點。

    2、居住項目應在規劃居住用地內選址、定點。同時,必須符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。嚴格控制零星建設。

    3、公共設施項目應在同類或具有可兼容性質的規劃用地內選址、定點。


3第三章 建設項目規劃用地范圍

第三章 建設項目規劃用地范圍

第五條 規劃用地范圍的劃定應符合下列要求:

    1、當規劃用地周界為規劃城市道路(包括快速路、主干路、次干路、支路,下同)時,建設用地范圍應劃至建設用地線(參考圖一),并應代征至道路紅線或現狀道路邊線;當規劃用地周界為非城市道路時,用地范圍可劃至道路中心線。

 2、當規劃用地周界為自然分界線時,用地范圍應劃至自然分界線。

    3、當規劃用地周界為規劃河道時,用地范圍劃至規劃河坎線。國有河道宜代征至現狀河坎線,集體所有的河道宜代征至規劃河道中心線,同時還必須符合河道管理有關規定。

    4、當規劃用地周界與其它用地相鄰時,用地范圍應劃至雙方用地的交界處。

    5、鐵路、公路后退及河道的管理范圍應按規定代征。


第六條 代征土地和河道的面積不計入項目建設用地,也不計入相關的技術指標,其范圍內不應設置為項目配套的停車位等設施。


4第四章 建筑高度和建筑后退

第四章 建筑高度和建筑后退

第四章 建筑高度和建筑后退

第七條 在機場、電臺、氣象臺、無線電微波通道及其他有凈空限制的地區,新建、改建、擴建建筑物的高度必須符合有關凈空限制的規定。

第八條 建筑的高度還必須符合日照標準、建筑間距、消防、防災以及城市天際輪廓線等規劃和景觀設計方面的要求。

第九條 沿城市道路新建、改建、擴建的各類建設項目,其建筑紅線應根據不同地段的要求,后退道路紅線(參考圖一)。建筑紅線后退城市道路紅線(簡稱紅線后退),由建設用地線后退道路紅線(簡稱用地后退)和建筑紅線后退建設用地線(簡稱建筑后退)兩部分組成。后退距離應按道路性質、道路寬度、交叉口視線等要求以及建筑物的性質、高度等條件確定,并應符合表一規定。其中交叉口后退按較寬道路控制,后退線形以交叉口規劃紅線為基準。

注:Q是高度系數,見第二十八條。

    表一規定的用地后退范圍內的用地,是城市綠線建設用地,其建設內容應符合第三十四條的有關規定。允許在建筑后退距離的1/5范圍內設置雨棚、臺階等構筑物,其他附屬構筑物的最外投影線不宜超越建筑紅線。

    沿路單體面寬超過100米的高層建筑,應根據實際情況增加后退道路紅線距離。

    本條不適用于已建建筑與新建道路及交叉口之間的距離要求。

第十條 沿城市河道、居住區級及以上的公共綠地的建筑后退在滿足本規定其他要求的同時,還應后退相應用地的邊界線:建筑的主要朝向,低層建筑后退8米以上,多層建筑后退1.3H/2以上(H為建筑高度,下同),高層建筑后退15Q米以上;建筑的次要朝向,低層建筑后退6米以上,多層建筑后退8米以上,高層建筑后退9Q米以上。

    沿城市道路、城市河道、居住區級及以上的公共綠地的項目,其建筑的高層部分在該方向的面寬累計長度,當大于50米時,則不宜超過該方向地塊長度的四分之三。

第十一條 人流、車流集中的大型商場、影劇院、學校、游樂場、賓館、體育館、展覽館、大型辦公樓等公共設施項目,應合理安排好出入口位置、人流集散場地、停車場地和車輛臨時停靠點,不得影響城市交通。其主要出入口后退建設用地線的距離不得小于10米。同時應符合第九條規定。規劃另有要求的,以規劃設計條件為準。

第十二條 在舊區改建及其他特定區域執行第九條、第十條和第十一條規定有困難,或在遇有特殊要求的道路交叉口時,可根據實際情況確定。

第十三條 在沿鐵路正線布置建筑(鐵路設施除外)時,除符合有關專業規范規定外,建筑紅線距離最外側鐵軌中心線不宜小于30米。

第十四條 沿城市高壓架空線走廊的建筑,其投影線離開邊導線的水平安全距離應符合表二規定。在執行表二規定有困難時,由規劃管理部門會同電力等部門核定。

注:表二架空線走廊控制寬度,是在單桿單回水平排列或單桿多回垂直排列時的控制寬度,其他情況應按水平安全距離控制。

第十五條 建筑物后退用地邊界距離應符合下列規定:

    1、當界外是空地、建設項目性質未明確時,低層、多層建筑后退南北邊界的距離為1.3H/2以上,且不小于5米;東西面寬小于32米高層建筑后退南北邊界的距離為1.0H/2以上,其他高層建筑后退南北邊界的距離為1.3H/2以上。山墻后退東西邊界距離按住宅山墻間距的一半控制,且不小于5米。建筑其他朝向的后退邊界距離,按建筑高度的一半控制。

    2、當界外建設項目性質已明確時,建筑后退邊界的距離根據建設項目性質及建筑間距的要求確定,并同時滿足消防等其它間距要求。

    3、當北側界外為規劃居住用地時,除滿足本條第二款規定外,擬建地塊的高層建筑,應確保北側地塊離界14米以外的居住用地大寒日有效日照不少于3小時。

    4、舊區改建項目后退邊界距離確有困難時,可根據實際情況確定。

第十六條 除特殊要求外,圍墻中心線后退用地邊界距離:當界外為已征用地時,應與用地邊界吻合;當界外為未征用地時,后退用地邊界1米以上;當界外為道路時,應后退建設用地線2米以上;當界外為河道時,圍墻宜砌筑在河道管理范圍外。

第十七條 地下建筑物后退建設用地線,不應小于地下建筑深度的1倍,且不小于5米。當界外建(構)筑物、地下工程有特殊要求時,視建筑結構及場地地質情況確定。

第五章 建筑間距

第五章 建筑間距

第十八條 建筑間距除必須符合消防、衛生、環保、工程管線、園林文物和建筑保護等方面的要求外,還須符合本章規定。

第十九條 方位為正南北時平行布置的建筑之間的正面間距以及建筑之間的山墻間距,應按表三控制。其中,工業、倉儲、市政、特殊用地等用地內的建筑之間的間距可按相關的消防、環保、綠化和安全的有關規范確定。

第二十條 經具法定資質的機構鑒定為結構危險,確須復建的低、多層住宅,在按原有位置、高度、規模、性質復建時,可不執行本章間距標準。


第一節 低、多層建筑之間的間距


第二十一條 平行布置且方位為非正南北時,建筑之間的正面間距可按表四不同方位折減系數換算。

注:L為表三正面間距值,下同。

第二十二條 建筑之間的夾角小于30度(含)時,其最窄處間距按平行關系控制;大于30度小于60度(含)時,其最窄處間距不得小于0.9L;大于60度小于90度(含)時,其最窄處間距不得小于0.85L,其中,當遮擋建筑山墻寬度大于13米或連續排列間距小于15米時,其最窄處間距按平行關系控制。

第二十三條 住宅建筑主日照面與遮擋其有效日照的建筑的間距一般不小于13米;與之相對面的建筑間距一般不小于10米。

第二十四條 新建住宅建筑樓底層為非住宅用房時,與南側遮擋建筑日照間距計算可扣除其底層高度(限5米)。同時需滿足非住宅間距。

第二十五條 住宅建筑或與其相對的山墻設陽臺時,山墻間距從陽臺投影線起計算。

第二十六條 敬老院和老年公寓內的老年人居住建筑、醫療養院病房樓、幼兒園生活教學樓、一類居住用地內的低層獨立式住宅等建筑與南側遮擋建筑的正面間距不應小于1.5H,且不小于13米。其他間距關系參照住宅建筑。

第二十七條 賓館客房、科研辦公和非居住用地內的集體宿舍等建筑與南側遮擋建筑的正面間距不應小于1.0H,且不小于13米。其他間距關系參照住宅建筑。


第二節 高層建筑與周邊建筑的間距


第二十八條 本規定用高度系數Q來反映高層建筑由于高度不同而對周邊建筑的交通、視覺、結構安全及綠化質量等方面產生的綜合影響程度。當用來反映高層建筑之間的間距關系時,取各自系數的平均值;當用來反映通過裙房連接的高層建筑之間的間距關系時,Q值所對應的建筑高度可扣除裙房高度。

第二十九條 高層建筑與周邊住宅建筑的間距還應符合下列規定:

    1、在其正午投影范圍內的住宅建筑大寒日有效日照時間不應少于3小時。日照標準原本不足的,不宜減少其原有的有效日照水平。日照分析辦法由區建設局另行制定。

    2、高層建筑與其正午投影范圍內的住宅建筑,還應根據高層部分面寬長度,確定最小間距(如表六所示),且不應小于31.2米。

3、高層建筑與其正午投影范圍外,但在其有效日照影響范圍內的住宅建筑的間距不應小于20Q米。其中,當被遮擋住宅建筑面向遮擋建筑,且方位角大于40度時,間距不小于24Q米。

    4、高層建筑與其有效日照影響范圍外的住宅建筑的間距不小于13Q米。

    5、高層建筑與其正午投影范圍相對的南側范圍內的界外住宅建筑的間距不小于20Q米。

    6、高層建筑與其有效日照影響范圍相對的南側范圍內的界外住宅建筑的間距不小于18Q米。

    7、前后錯落小于20米,連續排列布置的高層建筑,當北側界外為住宅建筑或規劃居住用地時,幢間間距不應小于20Q米。

第三十條 受高層建筑遮擋的敬老院和老年公寓內的老年人居住建筑、醫療養院病房樓、幼兒園生活教學樓、一類居住用地內的低層獨立式住宅等建筑的日照標準不應低于冬至日有效日照3小時的標準,其他間距關系參照住宅建筑。

第三十一條 高層建筑與周邊非住宅建筑的間距還應符合下列規定:

    1、非住宅高層建筑之間的正面間距,以及與其北側界外的低、多層非住宅建筑的間距,還應根據高層部分面寬長度確定(如表六所示)。

    2、高層建筑不大于20米的外墻面可視為端墻。非住宅高層建筑垂直布置(其中一方為端墻)時,間距不得小于15Q米。


第三節 建筑間距的其它規定


第三十二條 大、中、小學學生宿舍的間距及日照標準可參照住宅建筑控制。

第三十三條 在舊區改建、城市特定區域等建設項目,建筑間距滿足上述規定有困難時,可根據實際情況確定。

6第六章 綠地建設

第六章 綠地建設

第三十四條 控制性詳細規劃等規劃以及本規定劃定的城市綠化、景觀用地的范圍線為城市綠線,其中包括第九條規定的用地后退、第十六條規定的圍墻后退、第三十五條規定的河道后退等用地的范圍線。城市綠線范圍內的用地主要用于建設綠化、景觀及市政公用等設施,不宜設置為項目配套的停車位、車道等其他設施。

第三十五條 在河湖水系的周邊應設置綠化帶,規劃河坎線兩側綠化帶寬度均不應小于10米;當規劃河道寬度超過20米時,其兩側規劃綠化帶寬度均不應小于15米。同時應滿足農水等有關部門的要求。已編制詳細規劃的,應根據詳細規劃確定。新建、改建的河岸線宜保持自然曲線。

第三十六條 所有建設項目必須符合國家、省、市、區有關綠地規劃設計規范的規定,同時還應符合以下規定:

    1、為改善環境質量和提供老人、兒童休閑活動空間,居住區內的公共綠地,應根據居住區不同的規劃組織結構類型,設置相應的中心公共綠地,包括居住區公園(居住區級)、小游園(小區級)和組團綠地(組團級)以及兒童游戲場地和其他塊狀、帶狀公共綠地。公共綠地中的綠地面積(含水面)不宜小于總綠化用地的70%。

    各級中心公共綠地設置的最小規模:居住區公園1.5公頃;小游園0.5公頃;組團綠地0.1公頃。

    人均公共綠地最小規模:組團1.0平方米/人;居住小區(含組團)1.5平方米/人;居住區(含小區、組團)2.0平方米/人。

    小區、組團公共綠地的設置應有不小于三分之一的綠地在建筑冬至日正午陰影范圍之外。

    2、其他塊狀、帶狀公共綠地應同時滿足寬度不小于8米,面積不小于400平方米。

    3、居住區的綠地率不應低于30%。具體指標可根據國家有關規定確定。

    4、永久性港口、碼頭、集裝箱集散地、車站、停車場、大型煤場和專業性市場等建設項目,綠地率不應低于20%。

    5、學校、療養院、醫院、部隊、機關團體、公共文化設施等公共設施項目,其綠地率應符合相應專業設計規范以及國家有關規定的要求。

第三十七條 除生產及防護綠地外,其他各類綠地喬、灌木綠化覆蓋面積比例不宜低于綠地面積的70%。

第三十八條 積極鼓勵屋頂綠化和垂直綠化。地下建筑、半地下建筑平均覆土厚度不小于1米,綠地率可按100%計;平均覆土厚度小于1米且大于0.3米的,綠地率可按30%計。其他形式的屋頂綠化平均覆土厚度不小于0.6米的綠地率可按綠地面積的20%折算;平均覆土厚度小于0.6米且大于0.3米的,綠地率可按綠地面積的10%折算。平均覆土厚度小于0.3米的屋頂綠化以及地擺盆花不應計入綠地率。

第三十九條 積極鼓勵各類場地綠化。林蔭場地的綠地率可按15%折算;嵌草鋪裝場地的綠地率可按10%折算。

第四十條 較大規模或較重要的居住區和公共設施項目,其綠化方案應單獨申報審批。

7第七章 居住區建設

第七章 居住區建設

第四十一條 居住小區內主要道路至少應有兩個出入口;居住區內主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連;機動車對外出入口數應控制,其出入口間距不應小于150米。

第四十二條 建筑物的沿街部分長度超過150米或總長度超過220米時,應設置穿過建筑物的消防車道,其穿過建筑的門洞凈高和凈寬不應小于4米;當建設用地僅有一個車輛出入口時,其門洞凈高和凈寬不應小于4.5米。人行出入口間距不宜超過80米。居住區內盡端式道路長度不宜大于120米。盡端式道路長度超過35米的,應在盡端設置不小于12米×12米的回車場地。

第四十三條 居住區內道路可分為居住區道路、小區道路、組團道路和宅間小路四級。道路寬度應符合下列規定:

    居住區道路:紅線寬度24米以上;

    小區道路:紅線寬度9~15米;

    組團道路:路面寬度6~7米;

    宅間小路:路面寬度不宜小于2.5米。

第四十四條 建筑密度應按下列規定控制:

    低層住宅:30%以下;

    多層住宅:25%以下;

    高層住宅:20%以下。

第四十五條 容積率應按下列規定控制:

    低層住宅:0.5~1.0;

    多層住宅:居住小區1.0~1.2,居住組團1.2~1.5;

    高層住宅:居住小區2.0~2.5,居住組團2.5~3.0。

第四十六條 特殊情況下,上述建筑密度和容積率可根據實際情況核定。

第四十七條 多、低層住宅建筑不應采用屋頂水箱。推廣應用住宅煙氣集中排放系統。

第四十八條 住宅層高應在2.8米~3.0米之間。多層住宅樓梯間寬度應不小于2.6米,樓梯平臺凈寬不小于1.3米,凈高不小于2.0米。分戶門應采用安全防盜門,且門洞寬度不小于1.0米。

第四十九條 住宅單體應配建設施:

    1、住宅底層設置的架空層,提倡用于開敞式公共空間,部分可用于設置集中或分戶自行車庫。

    2、住宅底層入口處宜設置門廳,在門廳內可布置配電箱、分戶水表、管道液化氣表等表箱,以及信報箱、配送箱等設施。

    3、住宅單元入口應設置安全防范設施。

    4、應結合立面統一考慮每套住宅的空調等設備的安裝位置,有效組織冷凝水排放。并在方案階段落實相應設施。

    5、無電梯住宅不應超過六層,且其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度不得超過16米。設置電梯的住宅公共入口,當有高差時,應設輪椅坡道和扶手。

第五十條 居住區配建設施應符合表七要求。

第五十一條 除表七配建設施外,居住小區還應配建以下設施:

    按千人指標配建幼兒園、托兒所,但不應小于六班幼兒園的規模,總建筑面積不應小于1800平方米,總用地面積不應小于3000平方米。

    按有關規范配建小學、農貿市場和適量的小區綜合服務用房。

第五十二條 應集中或分戶設置非機動車停車庫,設置總面積不少于平均每戶4平方米。

第五十三條 汽車停車庫設置在滿足相關規范的同時,還應符合以下規定:

    1、居住區汽車庫車位總數不應少于總居住戶數的50%。其中,高層住宅汽車庫車位總數不應少于總居住戶數的70%;高檔居住區汽車庫車位總數不應少于總居住戶數的100%。

    2、在入口處等合適位置還應設置總居住戶數10%左右的臨時停車位。

    3、高層住宅或建筑面積2萬平方米以上的居住區必須設置集中汽車庫;有條件的可在多層住宅底層相對集中設置占多層住宅總居住戶數20%以下的底層汽車庫。

    4、零星多層住宅可在住宅底層相對集中設置適量小汽車停車庫。

    5、設在住宅底層的汽車庫不得采用手動卷閘門,宜采用噪音較小的電動門。

    6、汽車庫凈高不得小于2.2米。設汽車庫的自然層應計入建筑層數,并應按規定計算建筑面積和容積率。

    7、居住區內的公共服務設施應按第五十六條規定的標準,配建停車泊位。

    8、鼓勵建設多種形式的集中汽車庫。地下、半地下停車庫不計入容積率;機械停車、多層停車等形式的地面集中停車庫,減半計入容積率。

8第八章 公共設施建設

第八章 公共設施建設

第五十四條 建筑密度:中小學、幼兒園25%以下;其他多層、低層建筑宜在40%以下,高層建筑宜在30%以下。已編制詳細規劃的,應以詳細規劃為依據。

第五十五條 容積率:中小學、幼兒園1.0以下;其他多層、低層建筑宜在1.8以下,高層建筑宜在3.0以下。已編制詳細規劃的,應以詳細規劃為依據。

第五十六條 公共設施項目的停車泊位標準,應按有關規范執行。其中,人流、車流集中的公共設施,機動車停車庫車位數量不應小于每1千平方米建筑面積10個,停車庫(場)的出入口應與基地內道路以及城市道路之間有合理通暢的交通關系;臨城市道路建筑應在規定后退距離外,設置臨時機動車與非機動車停車位,設置標準為每1千平方米建筑面積機動車位3個以上、非機動車位10個以上。具體停車位指標由區建設局另行制訂。

第五十七條 公共設施項目應按規定設置無障礙設施。

9第九章 建筑立面

第九章 建筑立面

第五十八條 建筑立面應整潔美觀,力求創新,符合城市規劃要求。建筑造型、色彩等經規劃管理部門審定后,任何單位和個人不得任意更改,若確需更改的,應重新審定。

第五十九條 建筑的風格(中式、歐式、現代式)特征要典型;一般以現代式為宜;不同風格融于一體的建筑,其風格應協調。豎向大體量建筑色彩宜采用冷色調系列。應重視建筑物屋頂造型設計,多層與低層住宅宜采用坡屋頂。

第六十條 影響景觀的鍋爐房、配電房、水泵房等建(構)筑物不得臨路布置。

第六十一條 除學校、幼兒園、醫院、體育場館等設施外,其他公共設施不宜設置圍墻;沿路、臨河不得設置實體圍墻(有特殊要求的除外);鼓勵建設單位采用新型圍護材料構筑圍護體系。

第六十二條 凡需在屋頂設空調冷卻塔的建筑物,在方案階段就必須明確它的位置及遮掩措施,并在立面或剖面圖上表示清楚。

10第十章 獎勵與補償

第十章 獎勵與補償

第六十三條 容積率的獎勵:在滿足綠地率、建筑密度等指標的前提下,除按規定配建外,提供直接向社會免費開放的公益設施的,可給予適當獎勵。具體獎勵辦法另行制定。

第六十四條 綠地的獎勵:鼓勵以喬灌木為主的綠化配置,結合綠地設置的活動場地,其綠化覆蓋達60%以上,可以計入綠地面積。

第六十五條 居住區公共空間的獎勵:住宅建筑底層的開敞式公共活動空間,產權歸全體業主所有,不計入容積率。

11第十一章 其 它

第十一章 其它

第六十六條 各類建筑應使用國家、省規定的節水型器具。

第六十七條 隨路建設的管線,有條件的應以共同管溝建設,

第六十八條 城市排水實行雨污分流體制。具備條件的,污水應并入污水管網,雨水可就近入河或接入城市雨水管網;暫不具備條件的,應在建設范圍內做好雨污分流的基礎設施建設。

第六十九條 工業、倉儲等項目應按規定設置圍墻等圍護設施。

12第十二章 附 則

第十二章 附則

第七十條 條文中采用的“根據實際情況確定”等類似語句是指:區規劃行政主管部門或其他相應的規劃管理部門,可根據實際情況在規劃設計條件中明確相應指標。

第七十一條 上級政府及政府部門另有規定的,按有關規定執行;本規定未及之處,按有關法律、規范執行。

第七十二條 本規定自發布之日起試行。自本規定發布之日止,方案已經審定的建設項目,按原審定方案實施;未報審方案的建設項目,按本規定執行;已通過公開招標、拍賣方式獲得土地的建設項目,按原規定執行。

第七十三條 本規定發文之日前有關規定與本規定有矛盾的,以本規定為準。本規定由區建設局負責解釋。

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