【邵陽市】城市規劃行政技術規定

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1第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 為了使邵陽市城市規劃管理工作科學化、規范化、法制化,確保城市規劃實施,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《湖南省<城市規劃法>實施辦法》、《邵陽市<城市規劃法>實施細則》、《邵陽市土地利用總體規劃》、《邵陽市城市總體規劃》和有關法律、法規、現行國家相關技術規范及邵陽市實際情況,特制定本行政技術規定。

第二條 本規定適用于邵陽市市本級城市規劃區范圍內各類新建、改建、擴建等建設工程項目的規劃編制、審批及實施。緊急情況下的搶險救災項目可不按本規定執行。

第三條 制定和實施詳細規劃(含控制性詳細規劃和修建性詳細規劃,包括城市設計下同)應符合本規定。

    各項工程建設,須按經批準的詳細規劃實施;尚無經批準的詳細規劃的應先編制詳細規劃,因特殊情況不能及時編制詳細規劃的,經有權批準機關同意后,可按城市總體規劃(或分區規劃)和本規定執行。

    若國家法律、法規、規范要求高于本規定的,按國家法律、法規、規范執行,若未明確或低于本規定的應按本規定執行。


2第二章 城市建設用地的分類及適建范圍

第二章 城市建設用地的分類及適建范圍

第四條 本市建設用地按照《城市用地分類與規劃建設用地標準(GBJ137-90)》中城市用地分類進行劃分。

第五條 城市建設用地的性質和用途必須符合城市總體規劃的要求。建設用地可根據兼容性按表1經批準后使用。

第六條 凡須改變用地性質或超出表1之規定的,應由建設單位書面向規劃行政主管部門申請,如獲同意則由建設單位委托設計單位作調整規劃方案,經城市規劃行政主管部門審查,按法定程序和審批權限報有權機關審批。

3第三章 建設用地規劃審批

3.1 建設用地規劃審批(一)

3.1 建設用地規劃審批(一)

第七條 建設項目的選址、定點,必須符合城市總體規劃、分區規劃、詳細規劃、以及消防、環保、城市公共安全等要求。

    為建設山水園林城市,凡相對高差在30米以上、自然坡度在25%以上的山體和面積在6000平方米以上的水體不得作為建設基地,并在規劃中加以保護利用(成片工業園區、大型專業市場可根據工藝流程和物流組織的需要進行適當調整,由規劃行政主管部門確定),以利于改善城市生態環境。

第八條 建設項目的選址、定點,必須堅持以新區開發為主,以拉開城市骨架為重點,成片統一配套建設的原則,必須堅持環境影響評價制度。

第九條 在審批建設項目用地規模時,必須根據計劃部門批準的立項文件或可行性研究報告、年度計劃(民營投資項目按相應規定辦理),按照詳細規劃及專業用地定額指標進行核定,適當考慮留有發展余地,防止多征少用,征而不用或變相炒賣土地的行為發生。

第十條 建筑基地面積未達到下列規模的民用建筑,原則上不得單獨建設,其建設用地規劃不應審批,應納入成片統一開發范圍內進行建設。

   (一)低層住宅建筑:(1-3)層,高度<10m,用地≥400m2

   (二)多層及中高層住宅建筑:(4-9)層,用地≥1500 m2

   (三)高層住宅建筑:24m<高度<50m,用地≥3000 m2;高度≥50m,用地≥4000 m2

   (四)高層公共建筑:24m≤高度<50m、用地≥4000 m2,高度≥50m的,用地≥5000 m2

第十一條 建筑基地面積未達到 第十條規定,但屬下列情況之一的,且確實不妨礙城市規劃實施的,城市規劃行政主管部門可予審定建設:

   (一)在批準的詳細規劃中已明確的建設項目,其實施對周邊建設無影響的;

   (二)周邊建筑已經建成,確實無法調整或合并用地的;

   (三)因周邊為既成的道路、鐵路、河道或市政公用設施等限制,無法擴大用地范圍的。


3.2 建設用地規劃審批(二)

3.2 建設用地規劃審批(二)

 

 

第十二條 用地界線和形狀的確定,應滿足如下要求:

   (一)用地界線應與批準的詳細規劃所劃定的地塊相一致;

   (二)地塊形狀除考慮地形、地貌、土地權屬關系等條件外,宜規整;

   (三)位于規劃道路兩側的建設項目,必須負責征用與臨街長度相對應的規劃道路用地的50%,并拆遷該范圍內的建、構筑物(代征市政公用設施用地),即必須為城市政府征用拆遷至道路中心線; 

   (四)用地大小必須按批準的規劃,征用規定建筑間距范圍內50%以上的土地,并拆遷該范圍內的原有建筑。

第十三條 建筑基地面積≥6000 m2以上的,必須作修建性詳細規劃(<6000 m2,也必須作規劃總平面設計或建筑總平面圖設計),重要地段(廣場周圍、主次干道兩旁、特殊地區等)還須同時做城市設計,經批準后實施;未按規定編制詳細規劃(或規劃總平面圖)和城市設計的,不予審批建設用地和建設工程。

4第四章 建筑容量控制標準

第四章 建筑容量控制標準

第十四條 新建、改建、擴建建設工程的建筑容量控制指標(含建筑容積率和建筑密度,下同)應按本章的有關規定執行。

第十五條 新區成片開發的詳細規劃,應先確定建筑總容量控制指標,并不得超過表2要求(二層以上為商業建筑的,可放寬2%):

第十六條 在不超過成片開發或街坊范圍內總容量指標的前提下、單個的建筑基地單體建筑容量控制指標,可按表3參照執行。

 注:1、規劃、建筑設計,應同時符合本表和本規定有關建筑間距的要求;

        2、規劃允許高層建筑設裙房的,其建筑密度可適當增加,但不超過限額的5%;

        3、需要提高層數時,在不超過本表規定的容積率前提下應減少建筑密度;

        4、需要降低層數時,在不超過本規定的建筑密度前提下應減少容積率。

第十七條 計算建筑容量時,建設用地范圍必須符合以下規定,在執行中有矛盾時,取范圍小的計算。

   (一)規劃設計階段其范圍必須在規劃設計調查藍線范圍內;建筑設計階段必須在土地用地紅線范圍內,且不包括為公共設施代征土地;

   (二)用地與20米[不含20米]寬以上的道路相鄰時,以道路紅線為界(專業規劃、規范有特別規定的按專業規劃、規范規定),但綠地率指標必須優先保證;

   (三)用地在道路(指城市總體規劃用地范圍外的高速公路、國道、省道、城市總體規劃用地范圍內則指未按規劃道路實施到位的道路)、鐵路等路堤下時,以路堤坡腳下的水溝外緣為準,沒有水溝時以坡腳外1米為準;用地在道路、鐵路等路塹邊坡上時,以邊坡頂為準。如有截水溝時,以截水溝外緣為準(并同時滿足相關法律法規的要求);

   (四)用地濱臨江河、水庫或規劃水面時,以建房臺地邊緣為準;

   (五)用地與現有建筑或規劃建筑毗連時,以兩建筑空地的平分線為準;

   (六)用地與20米寬以下的小區級道路相鄰時,道路另一側不宜建房時,以道路中線為界;有建筑或宜于建房時,以建筑之間空地的平分線為界。

第十八條 工廠、倉庫、科研機構、大專院校、中小學校、托幼、體育場、醫療衛生、文化娛樂、商業、市政公用設施等建筑容量控制指標,應按各自專業規范或規定執行。

第十九條 原有用地的建筑用地容量控制指標已超出規定值的,不得

    在原有建筑基地范圍內進行擴建、加層。屬危房的按危房政策辦理。

第二十條 建筑基地為社會公眾提供額外開放空間的,在符合消防、衛生、交通等有關規定和本章有關規定的前提下,可按表4的規定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計不得超過核定建筑面積(建筑基地面積乘以核定建筑容積率)的百分之二十。

核定建筑容積率由城市規劃行政主管部門按表3和本章的有關規定確定。

    開放空間的條件和計算方法見附錄二。

第二十一條 建筑物之間因公共交通需要,架設跨越城市道路的空中人行廊道的,應報市城市規劃行政主管部門和市公安交通管理部門批準,并符合下例規定:

   (一)廊道的凈寬不大于6米,廊道下的凈空不小于5.0米,但跨越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路廊道下的凈空高度不小于4.5米;

   (二)廊道內不得設置商業設施。

    凡符合前款規定的廊道,其建筑面積可不計入建筑容量控制指標范圍。

5第五章 建筑間距

第五章 建筑間距

第二十二條 建筑間距除必須符合日照間距、消防、綠化、衛生、環保、道路交通、工程管線、文物保護和空間景觀等方面的要求外,應同時符合本章的規定。

第二十三條 建筑前后間距,以南側建筑高度及建筑方位角度作為計算的基本依據。

第二十四條 十層以下住宅建筑或一般辦公建筑,前后間距控制應符合表5、表6的規定。

  注:因道路寬度調整等非建設單位原因引起的臨街第一棟與第二棟的間距可適當放寬,但新區不得小于1.0H,舊區不得小于0.8H。

    非平行布置、非垂直布置最小間距控制表 表6

注:1、表5中的方位為建筑正南朝向(0°)布置偏東或偏西的方位角。 

        2、表5、表6中H為南側建筑高度,其確定: 

       (1)北側建筑底層有商店或其它用房、底層連成一體的,可扣除底層高度。 

       (2)兩建筑室外地坪有高差時,其南側建筑計算高度(H)以北側建筑室內地坪標高為計算基準。 

        3、表6 中R為相鄰兩建筑的夾角。 

        4、屋頂有樓梯、電梯、水箱等突出物時,如累計長大于主體建筑長的1/3,或單個面寬大于或等于15m時,應按其頂面高度計算。 

        5、墻體、檐口等有出有進時,突出部分累計長大于建筑總長的1/3或單個長大于或等于15M時,應以此平面位置計算間距。南面建筑北側有陽臺等懸挑物時,懸挑累計長大于建筑總長1/3或單體大于或等于15m時應以此挑出面計算間距。 

        6、因特殊情況建筑間距≤6m時,兩側建筑均不得設置懸挑物。 

        7、南面建筑面寬≤15m且與東西向建筑間距均≥15m時,其間距可按表列值的0.7倍取值,面寬15.1-20m時,可乘以0.85的系數。 

        8、高度(H)、間距(L)存在多種計算方法時取最不利值做為計算結果。 

第二十五條 南側十層以上住宅建筑與其它住宅建筑前后間距,在新城區應保證受遮擋的住宅建筑的居室在大寒日滿窗日照有效時間不少于3小時(舊城區2小時),不做日照分析時需符合下列規定:

注:表中H為南向建筑高度(見表5、6),在滿足消防間距后以日照分析為準。

       (一)南側十層以上住宅建筑與北側十層以上建筑其相互平行布置時,按表7控制最小間距;

       (二)南側十層以上住宅建筑與北側十層以下住宅建筑平行布置時,間距宜不少于十層以上建筑高度的0.6倍,且最小距離不少于20m;

       (三)十層以上住宅建筑與其東(西)側的十層以上住宅建筑間距不少于13m;

       (四)十層以上住宅建筑與其它住宅建筑的山墻間距,按消防間距的規定控制,山墻有居室窗戶的,其間距不少于16m。

第二十六條 建筑側面間距

    建筑長度和側向間距由城市規劃行政主管部門根據國家規范、詳細規劃、市容市貌、消防、交通、綠化等多方面要求綜合決定。非臨街的十層以下住宅建筑或一般民用建筑山墻間距不少于6.0m,低層建筑山墻其間距不少于4.0m。若建筑側向開小量門窗時,建設單位必須在其管業的土地(即擁有土地使用權)范圍內留足出入、采光、通風的空間。

    沿城市主次交通干道(不含商業步行街)平行布置建筑物,其用地范圍內臨街敞開度必須達到25%以上,敞開寬度不足9米的其最小敞開寬度為9米,沿城市支路級以下道路建設的,敞開度必須達到20%以上,其最小敞開寬度為6米(不包括單體私房),單體私房在主次干道按規劃要求批準聯建的,臨街長度超過80米的必須留6米以上的通道。商業性街道以滿足消防、衛生、公共安全等指標為準。敞開的用地只能作為綠地、停車用地(道路用地外)。敞開進深:在退足建筑紅線的基礎上,主次干道以上道路大于12米,支路大于10米。

第二十七條 四周開有門窗的點式住宅建筑,其側向間距應略大于條式建筑,具體由城市規劃行政主管部門參照有關條款,根據具體情況確定。

第二十八條 住宅建筑交錯布置時,搭接長度超過3米時,其前后間距按第二十四條標準控制,3米以下(包括3米)的,由城市規劃行政主管部門根據具體情況確定。

第二十九條 非住宅建筑的間距,應符合各專業規范要求;無專業規范要求的,應符合下列規定:

   (一)低層非住宅建筑與其它非住宅建筑平行布置時,間距按消防間距規定控制,且不少于6米;

   (二)多層非住宅建筑平行布置時,間距不少于10米;

   (三)高層非住宅建筑平行布置時的間距:

    南北側平行布置的,不少于南側建筑高度的0.6倍,且其最小值為18米;

    東西向平行布置的,不少于較高建筑高度的0.5倍,且其最小值為13米;

   (四)高層非住宅建筑與多層非住宅建筑平行布置時的間距,不少于13米;

   (五)其他形式布置的非住宅建筑的間距,按消防間距及有關專業規范執行;

   (六)非住宅建筑的山墻間距按消防規定控制。

第三十條 非住宅建筑與住宅建筑的前后間距,應符合下列規定:

   (一)非住宅建筑位于住宅建筑南側或東西側,其前后間距按第二十四至第二十五條執行;

   (二)非住宅建筑位于住宅建筑北側的,其間距按三十二條規定控制;

   (三)非住宅建筑與住宅建筑山墻間距按消防規定控制,且不得少于6m。

第三十一條 單位內部住宅建筑新建、改建、擴建的建筑間距,根據單位總圖或詳細規劃確定,因特殊情況,城市規劃行政主管部門可參照舊區標準適當折減間距,但最小不得小于1:0.8(南北向,其它方向可按系數折減),非住宅建筑不得折減間距。

第三十二條 毗鄰周邊單位或個人永久性建筑建設時,其間距在滿足消防、通風、交通等要求的前提下,在取得對方業主同意的書面材料后,可適當折減間距,但最小不得小于1:0.8(南北向,其它方向可按系數折減)。

6第六章 建筑退讓

第六章 建筑退讓

第三十三條 沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側以及電力線路、城市給水與煤氣主干管保護區范圍內的建筑物,其退讓距離除必須符合消防、防汛、交通與公共安全、建筑間距等方面的要求外,還應同時符合本章的規定。

第三十四條 沿建筑基地邊界的建筑物,其離界距離按以下規定控制:

   (一)各類建筑的離界距離,按表8規定的建筑物高度的倍數控制,但不得小于最小距離;

   (二)界外是住宅建筑的,除須符合本條第一款離界距離的規定外,須同時符合第五章建筑間距的有關規定;

   (三)界外是公共綠地的,各類建筑的最小離界距離在不影響綠地景觀的前提下,按本條第一款非住宅建筑的離界距離控制;

   (四)地下建筑物的離界距離,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離)的0.7倍,且最小值為3米。

   (五)若用地界線相鄰方有永久建筑,新建建筑要滿足其建筑間距要求,但新建建筑離界距離不足,在征得相鄰方書面同意后,且滿足消防,交通要求的前提下,由城市規劃行政主管部門審核可予以核減離界(用地紅線)距離;

   (六)教學樓、病房及類似性質的建筑退讓應增加的間距(相對住宅建筑),應留在本單位用地紅線內;

   (七)危險品庫、油庫、液化氣站等危及安全的衛生防護要求的非住宅建筑(構)筑物,其安全防護距離應留在本單位用地紅線范圍內,不得將相鄰建(構)筑物離界線距離作為安全防護距離;

   (八)若用地界線為非規則或與建筑長軸線不平行時,則根據第五章建筑間距設定建筑位置(如相鄰方有永久性建筑或有批準的詳細規劃,則按規劃的建筑設定位置;如相鄰方無永久性建筑,又無詳細規劃,則以新建建筑物設定位置),定位后分攤合理的離界用地或對用地界線本著互惠互利的原則進行調整。

 注:多層以下臨道路建筑,距道路中線或含道路退讓后超過本棟建筑半間距的除外。

第三十五條 沿城市道路兩側新、改建建(構)筑物、臨道路凸出部分后退道路規劃紅線的最小距離按表9控制,道路兩側相對的建筑物之間的距離必須同時滿足第五章規定的建筑間距要求。

    建筑后退道路紅線最小距離表(單位為m) 表9

 ★建筑高度大于80米的,應相應加大后退距離,具體標準由城市規劃行政主管部門根據經批準的詳細規劃確定。

     注:1、表中H指建筑總高度。

         2、高層建筑后退線指主體部分,建筑高度不超過24米的裙房可按低層、多層控制。

         3、在舊城或特殊地段按此規定確有困難的,由城市規劃行政主管部門根據經批準的詳細規劃確定。

第三十六條 新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大中型商場等公共建筑及有大量人流、車流集散的多層、低層建筑及高層建筑裙房、其臨城市主、次道路的建筑主要出口退離道路規劃紅線的距離,除批準的詳細規劃另有規定外,不得小于10米,并應留足公共臨時停車或回車的場地。

第三十七條 城市主、次道路交叉口四周(自城市主次道路紅線直線段與曲線段的連接點算起)的建筑物后退道路規劃紅線的距離;在相應直線段部分后退道路紅線距離的基礎上增加5米。

第三十八條 建筑物的圍墻、基礎、臺階、管線、陽臺和附屬設施,不得逾越道路規劃紅線;燈箱、招牌、廣告等一般不得伸入道路規劃紅線;地下建筑物后退規劃紅線的距離,按第三十四條第(四)款的規定執行。在規定的后退道路紅線的距離內,不得設置零星建筑物。

第三十九條 在城市總體規劃劃定的建設用地范圍之外的城市規劃區內的公路規劃紅線兩側應劃定隔離帶,隔離帶寬度如下:

   (一) 快(高)速公路≥50米;

   (二) 國道≥30米;

   (三)省道(主要公路)≥20米; 

   (四)縣道(次要公路)≥15米。

    公路規劃紅線隔離帶內,不得新建、擴建、改建任何建筑物,但可耕種或綠化造林;經有關部門批準,也可開挖溝渠、埋設管道、架設桿線,開辟服務性車道等。

    沿穿越城市總體規劃劃定的建設用地范圍之外的城市規劃區內的城鎮、村鎮的公路兩側興建建筑工程,按城鎮、村鎮規劃進行管理,但建筑物后退公路規劃紅線的距離不得小于5米。

第四十條 沿河道規劃藍線(市城市規劃行政主管部門按城市總體規劃確定長期保留的河道規劃線)兩側新建建筑物,其后退河道規劃藍線的距離除有關的規劃另有規定外,不得小于6米。

第四十一條 沿鐵路兩側興建建筑工程應符合以下規定:

   (一)鐵路干線兩側的建筑工程與最近軌道邊線的距離不得小于30米,鐵路支線、專用線兩側的建筑工程與最近軌道邊線的距離不得小于20米,鐵路兩側的圍墻與最近軌道邊線的距離不得小于15米,圍墻的高度不得大于3米;但在劃定的鐵路防護林帶用地范圍內不得新建、改建、擴建任何建筑物(鐵路設施除外)。

   (二)鐵路兩側的高層建筑、高大構筑物(水塔、煙囪等)、危險品庫和廠房等最近軌道邊線的距離須經鐵路主管部門審核后確定;

   (三)在鐵路道口附近進行建設的、須符合鐵路道口管理的有關規定;

   (四)鐵路彎道處新建建(構)筑物與最近軌道邊線的距離,須滿足行車視距要求并經鐵路行政主管部門審核后確定。

第四十二條 架空電力線路保護區由城市規劃行政主管部門會同電力部門共同確定,其兩側建筑不得突入電力線路保護范圍內。

第四十三條 在風景名勝、文物古跡用地界線周邊建筑的退離要求,按詳細規劃或專題規定執行。

第四十四條 沿城市道路兩側的貨運裝卸泊位應后退道路規劃紅線設置,或設于建筑物底層。

7第七章 建筑物的高度控制

第七章 建筑物的高度控制

第四十五條 建筑物的高度必須符合日照、通風、消防、建筑間距、建筑退讓等方面的要求外,還應同時符合本章的規定。

第四十六條 在航空港、氣象臺、電臺、電視臺、和無線通訊(含微波通訊)等有凈空高度限制的設施周圍新建 、改建建筑物時,其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定,并由專業行政主管部門提出建筑限高要求,并經有權部門批準予以確定。

第四十七條 在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設控制地帶內新建、改建建筑物,其控制高度應符合文物和建筑保護的有關規定,并按已經批準的詳細規劃執行;尚未批準詳細規劃的,應先編制城市設計或建筑設計方案,進行視線分析,提出控制高度和保護措施,由城市規劃行政主管部門會同有關部門具體核定。

    視線分析方法參見附錄二附圖。

第四十八條 沿城市道路兩側新建、改建、擴建建筑物的控制高度除滿足最小后退道路紅線距離外,尚應符合下列規定:

    (一)沿路一般建筑物的控制高度(H),不得超過道路規劃紅線寬度(W)加建筑后退距離(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S);

    (二)沿路高層組合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的總面積等于或小于附錄二的公式計算值,計算方法見附錄二附圖;其中:L——建筑基地沿道路規劃紅線的長度,W——道路規劃紅線寬度,S——沿路建筑的后退距離;

    (三)沿路高層組合建筑的高度按下式控制:

    1、 A≤L(W+S)

    式中:A-沿路高層組合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的總面積

    L——建筑基地沿道路規劃紅線的長度

    W——道路規劃紅線寬度

    S——沿路建筑的后退距離

    計算方法見附錄二圖6

    2、在實際應用中,為了簡化作圖和計算方法,也可按下列深化而來算式和圖7的作圖方法控制建筑高度。

    A′≤1.5L(W+S)

    式中:A′為沿線建筑以1:1(既45度)高度角在地上投影 面積。

    L 、W 、S的意義同前。

    計算方法見附錄二圖7。

    按以上公式驗算后退距離不夠的,在大于最小后退道路紅線距離的前提下,由城市規劃行政主管部門核定后退距離。

第四十九條 建筑物臨接兩條以上道路的,可按較寬的道路規劃紅線計算其控制高度。

    建筑物直接面臨或其前面的道路臨接廣場、河道、電力線路保護區的,在計算控制高度時,可將廣場、河道、電力線路保護區的二分之一寬度計為道路規劃紅線寬度。

8第八章 市政公用設施

第八章 市政公用設施

第五十條 居住區建設、小區建設、住宅組團建設或單項公共建筑的新建必須相應配套公共停車場(庫),其指標應符合下列規定:

   (一) 行車停放場(庫)面積(m2)

    1.單位住宅建筑或住宅組團:

    住宅總建筑面積÷人均居住使用面積×0.17

    2.機關辦公樓:總建筑面積×0.025

    3.旅館、賓館、酒店、招待所、街道工業及一般性小商店:職工總人數×0.375

    4.商貿大樓、醫院、菜市場、農貿市場:總建筑面積×0.048

    5.文物參觀點、游覽點(含公園內):總占地面積×0.006

    6.展覽館:總建筑面積×0.006

    7.影劇院、會議中心:總座位數×0.24

    8.體育場(館):總座位數×0.24

   (二)機動車停放場(庫)面積(m2)指標

    1.中、高檔旅館、賓館、酒店、招待所:總客房數×6

    2.普通旅館、招待所:總客房數×3

    3.飯店、茶樓:總營業面積×0.3

    4.高檔寫字樓、辦公樓:總建筑面積×0.2

    5.普通辦公樓:總建筑面積×0.1

    6.普通商業大樓:總建筑面積×0.15

    7.外貿商業樓、金融大樓:總建筑面積×0.2

    8.市、區級醫院:總床位數×2.0

    9.展覽館:總建筑面積×0.2

    10.影劇院、會議中心:總座位數×0.7

    11.體育場(館):總座位數×0.7

    12.文物參觀點、游覽點(含公園內):總用地面積×0.015

    13.公園、風景區:總用地面積×0.006

    14.一般居住區:12.5/100平方米建筑面積(或0.5車位/戶)

    具體指標參見附表。

    上述指標要求不包括單位擁有的專業車隊所需的機動車停放場(庫)面積。

第五十一條 城市環衛設施的建設,有批準的詳細規劃的,按詳細規劃執行;沒有詳細規劃的,必須符合下列規定:

   (一)公共廁所

    1.公共廁所的間距和數量的規定:

   (1)按城市道路人流量確定設置間距:流動人口高度密集和商業鬧市區道路,間距為300—500m,一般街道間距不大于800m;

   (2)按地區面積確定設置數量:舊城區成片改造地段和新建小區,每平方千米不少于3座;其它地區, 每平方千米不少于2座。公共廁所的等級標準由城市規劃行政主管部門根據具體情況確定。

    2.公共廁所建筑面積,一般按下列流量千人指標執行:

   (1) 居住小區內:6-10m2/千人

   (2) 車站、碼頭、體育場(館):15-25 m2/千人

   (3) 廣場、街道:2-4 m2/千人

   (4) 商業大街、購物中心(農貿市場):10-20 m2/千人

   (5)公共廁所一般按常住人口2500-3000人設置一座,其建筑面積一般為30-50 m2

   (二)垃圾轉運站與收集點

    分區域設置的小型中轉站每0.7-1.0km2設置一座,用地面積不少于100 m2,與周圍建筑物的間隔不小于5m(可與公廁等市政設施聯建)。供居民直接傾倒垃圾的垃圾收集點(圍),服務半徑不應大于100m,用地面積不小于10 m2,并采取措施保證周圍環境衛生與美觀。

   (三)果皮箱

    城市道路按規范規定設置果皮箱。按商業性街道40米左右、交通性道路不超過80米設置一對。

第五十二條 城市各級道路(橋梁)的規劃,必須以總體規劃所確定的道路為依據,應按無障礙設計,并符合下列規定:

   (一)道路網規劃原則

    1.功能明確,結構清晰,分布均勻;

    2.要充分考慮地形、地貌和建筑現狀;

    3.有利于城市土地綜合開發和改造利用;

    4.有利于近期建設和遠期規劃相互配合。

   (二)道路路幅要求

    1.市級道路:詳見邵陽市城市總體規劃;

    2.居住區級道路:紅線寬度不少于20m;

    3.小區級道路:路面寬度5-8m,建筑物控制之間的寬度不少于12m;

    4.組團級道路:路面寬度3-5m,建筑物控制之間的寬度不少于8m;

    5.宅間小路:路面寬度不宜小于2.5m。

   (三)道路交叉口(含橋梁)

    1.盡可能采用“十字”交叉,其交角不宜小于75度,力避“Y”型和“錯位”交叉方式;

    2.交叉口側右轉彎半徑(R):根據設計車速確定,按表10執行:

  同時必須滿足如下要求:

    主干道:R≥25m

    次干道:R≥20m

    一般道路:R≥15m

    小區內部道路:R≥5m

    3、交叉口必須滿足視距三角形要求,其停車視距參照表11;

    4、立體交叉口邊緣外四周15m范圍內為控制范圍,不得有建(構)筑物。

    5、規劃橋梁(含立交橋)匝道圍合范圍內不得布置任何建筑物。

   (四)道路縱坡長應符合城市道路設計規范要求,居住區道路要符合表12的規定:

    (五)居住區道路設置

    1、小區內主要道路至少應有兩個出入口;居住區內主要道路至

    少應有兩個方向與外圍道路相連;機動車道對外出入口數量應控制,其它出入口間距應不小于150m;

    2.沿街建筑物長度超過150m時,應設不少于4m×4m(凈高×凈寬)的消防通道。人行出口間距不應超過80m,當建筑長度超過80m時,應在底層加設人行通道;

    3.居住區內盡端式道路長度不大于120m,并應設不小于12m×12m的回車場地。

   (六)交通流量較大的建筑基地,其通道連接城市主次道路的位置應符合下列規定:

    1.距城市主干道交叉口的距離(自道路紅線交點量起)不應小于70m;

    2.距非道路交叉口的過街人行道(包括引道、引橋和各類地下出入口)最邊緣線不應小于5m;

    3.距公共交通站臺邊緣線不應小于10m;

    4.距公園、學校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應小于20m;

    5.與立體交叉口的距離或其它特殊情況時,按有關規定辦理;

    6.兩個機動車出入口之間距離不宜小于60m。

9第九章 管 線

9.1 管線(一)

9.1 管線(一)

第五十三條 詳細規劃和總平面設計都必須編制管線規劃,經城市規劃行政主管部門審查,報有權部門審批。

第五十四條 城市新建、改建道路(包括橋、涵)、人防工事、鐵路等,應根據管線綜合規劃,設計預留管線位置。施工遵循先地下后地上,先深埋后淺埋的建設程序。

第五十五條 各種管線宜采用地下敷設的方式,力求線型順直、短捷,適當集中,盡可能與道路平行或垂直布置,同類管線盡量合并,同溝敷設,電纜集中的地段應建導管地溝。具備條件時應修建綜合管溝,弱電管線(通訊、有線電視、軍用光纜等)必須同溝共井建設。

第五十六條 各種管線的埋設順序符合下列規定:

(一)離建(構)筑物的水平排列,由近及遠宜為:電力管線或電信管線、煤氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管;

(二)各類管線的垂直排序,由淺入深宜為:電信管線、熱力管、小于10KV電力電纜、大于10KV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管;

(三)管線設置的一般方位:按總體規劃確定的敷設方位進行設置。本市慣例為:南北向道路:東側為電力、煤氣等,西側為弱電、供水等,下水管設慢車道或車行道下 。東西向道路:南側為電力、煤氣等,北側為弱電、供水等,下水管設慢車道或車行道下 。

第五十七條 管線之間遇到矛盾時,應按下列原則處理:

(一)臨時管線讓永久管線;

(一) 小管線讓大管線;

(二) 壓力管線讓重力自流管線;

(三) 易彎曲管線讓難彎曲管線;

(四) 新建管線讓已有永久管線;

(五) 未經審批的管線讓合法審批的管線。

第五十八條 地下管線平面布置一般應滿足表13的水平凈距規定;地下管線交叉時,垂直凈距離不得小于表14之規定。城市道路下各種管線最小敷土深度參照表15的規定執行。第五十九條 建設單位其內部管線(含化糞池)均不得侵占城市道路紅線敷設(連接地下干管線的連接管線除外)。

第六十條 架空電力線與通信線距離,必須滿足不干擾通信要求并通過計算確定; 架空電力線路與收、發訊臺天線的最小距離必須滿足表16、表17的要求; 架空電力線對建筑物的最小距離按表18的規定執行。

第六十一條 管線按規定布置有困難時,由城市規劃行政主管部門會同有關部門協商確定。


9.2 管線(二)

9.2 管線(二)

 

 

 


10第十章 建筑基地的綠化

第十章 建筑基地的綠化

第六十二條 各類建筑基地內的綠地面積占基地總面積的比例(以下稱綠地率)及有關技術規定必須符合國家有關規定的指標,同時滿足表19至23的要求。

 

 

 

第六十三條 計算綠地率的綠地面積、包括建筑基地內的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側以及規定的建筑間距內的零星綠地面積。具體計算規則見《城市居住區規劃設計規范》附錄A。

    建筑基地內的集中綠地面積,在居住用地中應不少于用地總面積的10%,在體育、醫療衛生和教育科研機構用地中應符合有關專業規定,在其他類別用地應不少于5%。

    居住小區內每塊集中綠地的面積應不少于400平方米,且至少有三分之二的綠地面積在規定的建筑間距范圍之外。沿城市道路兩側綠化隔離帶不得作為集中綠地計算。

    資江、邵水的防護林帶寬度不少于20米, 鐵路旁的防護林帶寬度不少于50米。

第六十四條 居住區各級中心公共綠地設置規模按表20規定執行。

第六十五條 一個街區內的集中綠地可按規定的指標進行統一規劃、統一設計、統一建設、綜合平衡。在符合整個街區集中綠地指標的前提下,可不在每塊建筑基地內平均分布。

第六十六條 位于市區舊區的建筑基地,確實難以達到規定綠化指標的,經城市規劃園林綠化部門同意后,可將屋面地栽綠化面積(每塊面積不得小于100平方米)折算成地面綠地面積。其折算公式如下:

    F=M×N

    式中:F—地面面積、

    M—屋面地栽綠化面積、

    N—有效系數(見表24)

第六十七條 任何單位不得侵占現有綠地進行建設,特殊情況必須征得城市綠化主管部門同意后,方可進行規劃審批。

第六十八條 保護古樹名木,任何單位和個人不得破壞、損害古樹名木,不得侵占古樹名木進行建設,特殊需要的,必須采取保護措施征得城市綠化主管部門批準后,方可進行規劃審批。

11第十一章 私房規劃管理

第十一章 私房規劃管理

第六十九條 本章所稱私房為城市規劃區內居民(包括農村居民)為家庭使用零散建設的房屋。層數控制不含按已批修建性詳細規劃由私人聯合建設的房屋(私房聯建執行前述規定)。私人住宅建設項目可視具體情況參照以上技術規定的條款執行。

第七十條 對私人住宅項目的規劃報建必須進行業主資格審查,黨政機關干部在城市規劃區內自籌自建私房按照有關政策審批。

第七十一條 城市規劃區內的私人住宅建設必須符合城市規劃要求,實行建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證制度。

   (一)個人新辟用地建住宅必須取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證;

   (二)個人在原房基礎上新建、改建住宅必須取得建設工程規劃許可證。

第七十二條 城市規劃區內的城鎮居民(含農轉非的村民)征地建房時,必須符合建房要求,繳納城市建設的各項費用。

第七十三條 城市總體規劃用地范圍之外的城鎮居民、農村居民征地建設及市規劃控制區范圍之內農村居民建房按規定收取各項費用。

第七十四條 私人住宅建設項目按照不同區域,戶口人數或原有住宅規模嚴格控制建房戶數和每戶的占地面積和建筑面積,其具體規定如下:

   (一)城市居民建房每戶(人口四人及四人以下)建筑占地面積不超過80 m2,每戶人口每超過一人增加用地10 m2,但總占地面積不超過120 m2。建筑層數不超過兩層。

   (二)城市規劃區內, 農村居民建房每戶建筑占地面積不得超過120 m2。建筑層數不超過兩層。

   (三)城市遠景規劃范圍內農村居民建房每戶占地面積不得超過160㎡。建筑層數不超過兩層。

第七十五條 位于城市舊城區或列入近期改造地段內的私人住宅,允許維修、維護,不準改建、擴建、加層、增加建筑面積。

第七十六條 嚴格控制在城市建成區內建私人住宅;國道、省道以及城市主干道、次干道兩側不準新建和改建私人住宅;如有特殊情況,能夠滿足城市規劃要求的允許按規定建設。

第七十七條 城市規劃區內私人住宅建設要遵循成片開發建設,嚴格控制零星分散建設的原則,并要求盡量打破村組界限,按規劃要求集中成線、成片和聯建私人住宅。

第七十八條 私人住宅建設規劃報建在各階段須有以下必備資料:

   一、定點階段必備資料

  (一)新辟用地類必備資料:

   1.提交私人建房報告:

   2.提交所在單位、居委會或辦事處、村委會或鄉政府的證明資料;

   3. 是黨政機關干部的還須有上級主管部門及紀檢監察部門的意見。

  (二)在原宅基地上改、擴建類必備資料:

   1.提交私人建房申請報告;

   2.《國土使用證》、《房屋產權證》的復印件;

   3. 是黨政機關干部的還須有上級主管部門及紀檢監察部門的意見。

   二、私人住宅用地規劃審批階段必備資料:

   1.《私人住宅建設規劃申請表》

   2.定點位置1:500或1:1000的地形圖;

   3.戶口本、身份證的復印件;

   4.周邊條件不符合規定的還必須有四鄰簽署的意見或協議;

   5.其它資料(如例會紀要、規劃設計條件、有關部門意見等)。

   三、私人住宅工程規劃審批階段必備資料:

   1. 已正式批準的規劃設計文件;

   2. 已正式批準的私人房屋設計方案圖和施工圖(三層以上房屋應由有設計資質的建筑設計單位設計)及一、二階段的必備資料。

12第十二章 特別地區的補充規定

第十二章 特別地區的補充規定

第七十九條 本章所稱的特別地區,指在土地使用和建筑管理上有特別要求,需在前述各章規定的基礎上作補充性規定的地區,包括資江、邵水風貌區和舊城區、機場、風景名勝、水資源保護、文物保護區等其它地區。在特別地區內的建設工程須按經批準的詳細規劃執行,尚無詳細規劃的,需編制詳細規劃后,方可辦理建設用地、建設工程規劃審批手續。

第八十條 

     一、資江、邵水風貌區

   (一)范圍:資江(上游與邵陽縣交界,下游與新邵縣交界)、邵水(兩河口下游地段)及兩岸適當范圍。

   (二)本地段兩岸以濱江綠地或濱江游覽道為主,根據城市總體規劃適當布置碼頭、水文、水利、給水泵房等設施。

   (三)本地段內新建的碼頭、水文、水利、給水泵房等建(構)筑物的規模只限于滿足自身功能要求。其它地段的建筑物適當點綴亭閣水榭,且沿河岸線的長度一般不超過10M;個別地段可建通透式長廊;以約500M長為基本單元地段進行控制,其建筑物(含通透式長廊)的總長度不得超過該地段長度的十分之一。上述建筑、濱江綠地和濱江游覽道內側新建建筑物的外型、面料、色彩等應體現江南沿江風貌和山水特色。

   (四)在本地段建筑保護單位和文物保護單位的保護范圍內,不

得新建、改建建筑物;在其周圍的建設控制地帶內確需新建、改建的,應保護沿江輪廓線,其高度控制應以沿江大道沿線為視點,按第四十七條執行。

   (五)在本地段城市飲用水源保護區范圍內的建設必須符合國家和地方有關飲用水源保護的要求。

     二、舊城區

    (一) 范圍:西湖路—寶慶路—鐵砂嶺路—建設路—東大路—曾家山路—塔北路—資江南岸所圍合的(包括道路外側50米)范圍。

   (二)本地區嚴禁零星開發建設(含私房),在條件成熟時可成片改造開發,其改造開發的最小用地規模為2公頃,并按市政府規定的程序辦理。

13第十三章 附 則

第十三章 附則

第八十一條 本規定是《邵陽市 <城市規劃法> 實施細則》的配套文件。

第八十二條 本規定施行前已取得《建設項目選址意見書》,并經核定設計要求,或已取得《建設用地規劃許可證》的建設工程,仍按原規定執行。

第八十三條 本規定由邵陽市城市規劃行政主管部門解釋。

第八十四條 邵陽市市本級城市規劃區以外的城鎮[各縣(市)城關鎮、建制鎮]未制定本城鎮規劃行政技術規定的參照本規定執行。

第八十五條 本規定自頒布之日施行,原市建委發布的試行稿同時廢止。

14附 錄

附錄一 名詞解釋

附錄一 名詞解釋

一、建筑容積率(容積率)

    指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

二、建筑密度

    指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率(用百分比表示)。

三、低層住宅建筑

    指高度小于10米(含10米)、層數為一層至三層。

四、多層住宅建筑及中高層住宅建筑

    指高度大于10米,層數為四層至九層。

五、高層建筑

    指高度大于24米的建筑。

六、裙房

    指與高層建筑緊密連接,組成一個整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米,超過24米的,按高層建筑處理。

七、臨街敞開度

    指臨街用地長度內非建筑用地(臨街第一棟無建筑物)長度與總用地長度之比值。

八、古樹名木:古樹指樹齡100年以上的樹木;名木是指國內外稀有的以及具有歷史價值和紀念意義及重要科研價值的樹木。

九、必須:表示很嚴格,非這樣做不可,正面詞用“必須”,反面詞用“嚴禁”;應:表示嚴格,在正常情況下均應這樣做,反面詞采用“不應”或“不得”;宜:表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的,反面詞采用“不宜”。

附錄二 計算規則

附錄二 計算規則

一、建筑面積計算

    按國家有關建筑面積的計算規則計算。對高度在2.2米以下(含2.2米)的設備層、可不計建筑面積;對設備層兼作避難層的,其高度可適當放寬,由城市規劃行政主管部門核定面積。

二、建筑容積率計算

   (一)在計算容積率時,地下室的建筑面積不計;屋頂層建筑面積不超過標準建筑面積1/8的不計;用作開放空間的建筑面積不計;半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的不計。

   (二)半地下室在室外地面以上部分的高度超過1米的,按下式計算建筑面積:A′=KA式中:A′—折算的建筑面積,K —半地下室地面以上的高度與其層高之比,A—半地下室建筑面積。

   (三)商辦綜合樓的容積率控制指標,按不同性質的建筑面積比例換算合成,其建筑密度控制指標可按商業建筑的指標執行。

   (四)商住綜合樓的容積率控制指標,按不同性質的建筑面積比例換算合成,其建筑密度控制指標按表2的規定;高層商住綜合樓商業用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%,不足10%的,其容積率和建筑密度的控制指標按高層住宅建筑的規定執行;多層商住綜合樓商業用房至少占兩層以上(含兩層),僅設底層商店的,其容積率和建筑密度控制指標按多層住宅建筑的規定執行。

三、建筑基地面積計算

    建筑基地的面積以城市規劃行政主管部門正式劃定用地范圍的面積為準;城市道路規劃紅線和河道藍線內的面積不得計入。

四、開放空間的條件和計算

   (一)開放空間是指在建筑基地內,為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內外空間(包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺)。 

    開放空間必須同時符合下列條件:

    1.沿城市道路、廣場留設;

    2.任一方向的凈寬度在6米以上,實際使用面積不小于150平方米;

    3.以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在15.0米以內(含15.0米);

    4.提供室內連續開放空間(最大高差為-5.0米至+11.0米的開放地面層)的;

    5.建設竣工后,應設置相應的標志,并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理;

    6.常年開放,且不改變使用性質。

   (二)開放空間有效面積的計算公式如下:

    P=M×N

    式中:P—開放空間的有效面積,M—開放空間向公眾開放的實際使用面積,N—有效系數。有效系數(N)按下列條件確定:

    1.室外開放空間在地面層的,其地坪標高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(含±1.5米)時,N =1.0;

    2.室外開放空間在屋面上或下沉式廣場的,其標高與道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)時,N=0.7;

    3.提供室內開放空間,其標高與室外基地地面的高差在±5.0米以內,或提供室內連續開放空間,其標高與室外基地地面的高差在-5.0米至+11.0米時,N=1.0。

五、建筑間距計算

    除另有規定外,建筑間距是指兩棟建筑的外墻檐口之間最小的垂直距離。坡度大于45度的坡屋面建筑、其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。

六、建筑高度計算

    在計算建筑間距時,建筑高度按下列規定計算:

   (一)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度(見圖1);有女兒墻的屋面,自室外地面算至女兒墻頂(見圖2)。

   (二)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口挑出寬度(見圖3);坡度大于45度的自室外地面算至屋脊頂(見圖4)。

   (三)水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施且水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,不計入建筑高度。

七、沿路建筑高度

   (一)沿路一般建筑設計高度的控制(見圖5)

    H≤1.5(W+S)

   (二)沿路高層建筑高度的控制見圖6(軸測圖)

    1.A≤L (W+S)

    圖中斜線A為1:1.5(即56.3°)高度角的投影面積。

    H1、H2、H3為組合建筑各部分實際高度。

  2、在實際應用中,為了簡化作圖和計算方法,也可采用

    圖7的作圖方法控制建筑高度。

    A’ ≤1.5L(W+S)

    式中A’為沿路線建筑以1:1(即45°)高度角在地面以上投影的面積。L、W、S的意義同前。

    見圖7(平面圖),圖中斜線部分A’為沿路建筑以1:1(即45°)高度角的投影面積;H1、H2、H3為組合建筑各部分實際高度。

  八、建筑高度控制視線分析方法

  根據建筑文化保護單位的周圍環境,選擇適當的視點確定視線走廊,進行視線分析。視點的距離應大于或等于3H。因現狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的,視點距離可適當縮小,但不得小于2h。

見圖8:

附錄三 離界距離

附錄三 離界距離


15附 表

附表:邵陽市各類建筑配建停車位指標

 

注:表列配建停車位指標均為建筑應配建停車位的最低指標。

    工廠辦公(包括生產辦公、綜合樓等)。其配建停車設施可在工廠用地范圍內統一集中設置。建筑面積在20000平方米以上的辦公樓建筑每增加10000平方米建筑面積,增加部分的配建指標折減10%,但最高不得超過50%的折減率。

    批發交易市場是指生產資料市場和批發為主的其他交易市場。

    附表中計算值與第五十條規定計算值有矛盾時以較大值為準。

    停車位按當量小汽車停車位數計算。地面停車場用地面積,每個停車位宜為25-30m2;停車樓和地下停車庫的建筑面積,每個停車位宜為30-35m2。摩托車停車場用地面積,每個停車位宜為2.5-2.7m2,自行車公共停車場用地面積,每個停車位宜為1.5-1.8m2。或者將摩托車、自行車及其它車輛換算成當量小車計算停車位(見《城市道路交通規劃設計規范》附錄A)。


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